Är läge att köpa fastighetsbolag?

Det är inte någon lätt fråga att besvara; fastighetsbolag får en vinstinjektion av de låga räntor som vi haft nu vilket leder till att de höjda räntor vi kan förutse sänker vinsterna för bolagen. I andra sidan av vågskålen tyder högre räntor på att konjunkturen är på väg upp och Riksbanken vill stävja inflationen. Med starkare konjunktur ökar även efterfrågan på lokaler och fastigheter vilket leder till att fastighetsbolagen höjer sin uthyrningsgrad och det finns utrymme för att höja hyrorna.
Kan dessa faktorer ta ut varandra?
Enligt Kungsledens VD Thomas Erséus styrs företagens resultat 2010 mer av uthyrningsgrad och hyresnivåer än av räntorna eftersom vi kan förvänta oss fortsatta relativt låga räntor från Riksbanken.

Många fastighetsbolag har hög belåning för att kunna generera hög avkastning på eget kapital, belåningsgrader över 60% är inte ovanligt. Många fastighetsbolag har lån utomlands och med ett svalare intresse för att låna ut pengar över gränserna kommer dessa kanske komma att behöva förnyas hos de svenska bankerna. Enligt en rapport från Grant Thorn (från september) kan det handla om så mycket som 200 miljarder i lån som behöver förnyas inom Sverige. Detta kan givetvis ställa till problem hos de högt belånade företagen då man inte har samma möjlighet att spela ut banker mot varandra i jakten på en bra ränta. De största fastighetsbolagen rapporterar att vid en styrränta på 4,54% får de problem, det är en sänkning från 5,85% året innan.
Detta stärker min ståndpunkt att man bör satsa på företag med låg belåning.

Angående hyror så sjönk hyrorna med 5-10% i Stockholm, Malmö och Göteborg under 2009. Förväntningarna ligger på att detta kommer fortsätta även under 2010 men i lägre grad - mindre än 5% nedgång. Hyresläget i Oslo har bottnat, men Helsingfors och Stockholm får antagligen se lite lägre hyror under 2010. Antagligen kommer även vakanserna att öka något även under 2010 eftersom det tar ett tag från det att konjunkturen vänder upp tills dess att företagen börjar nyanställa.

På köp- och säljmarknaden landade totala omsättningen i Sverige på 48 miljarder för 2009, en minskning på 60% från 2008. Däremot ökade omsättningen stadigt kvartal efter kvartal och detta förväntas fortsätta under 2010. Det finns flera faktorer som driver ökningen; en ökad riskaptit, enklare finansiering samt en ökad efterfrågan på "klass A"-lägen.
Trots detta kommer det ta tid innan Sverige är tillbaka på nivåerna från 2006 och 2007.
För mig innebär detta att det gäller att hitta ett fastighetsbolag med i huvudsak bra fastigheter i de mest eftertraktade områdena.

Värdet på fastigheterna kan komma att sjunka något i takt med att efterfrågan avtar, det är inte säkert att vi sett botten här ännu. Ur mitt perspektiv talar det för att om jag ska köpa fastighetsbolag så bör jag försöka hitta ett som redan tagit smällen att nedvärdera sitt fastighetsinnehav, eller som har en väldigt stark balansräkning (=i detta fall låg skuldsättning)
Nedvärderingar av fastigheterna påverkar inte det utdelningsgrundande resultatet i bolaget, men det försvagar balansräkningen. Om företaget redan innan nedskrivningar har hög skuldsättningsgrad ökar den proportionellt mot nedskrivningarna och det kan bli riktigt kritiskt.

För att sammanfatta ovanstående kan man säga att fastigheter generellt ligger efter andra företag i konjunkturcykeln. För att fastighetsbolagen ska få riktig fart på sin vinsttillväxt krävs att konjunkturen kommit igång och företagen vågar nyanställa och expandera. Här är det främst kontors- och industrilokaler som drabbas, för butikslokaler är hyrorna stabilare eftersom konsumtionen inte skiftar lika drastiskt som arbetslösheten.

Jag tror att det kan vara en bra idé att kliva på fastighetståget förutsatt att jag hittar ett bolag som uppfyller nedanstående kriterier:

• Låg skuldsättning
• Klass-A lägen på fastigheterna
• Eventuellt redan tagit nedskrivningar på fastigheterna
• Ett lågt pris på företaget i förhållande till tidigare värderingar.

Det var övergripande om marknaden för fastighetsföretag, jag återkommer med lite analyser på företagsnivå lite senare.

För dig som vill läsa mer om detta kan jag rekommendera tidningen Fastighetsnytt som har mycket matnyttig information!

TTFN
Markus