söndag 21 mars 2010

Svenska fastighetsbolag

Jag har gått igenom några av de fastighetsbolag som finns noterade på Stockholmsbörsens Large- och Mid-caplistor.
De som bolag som ingår i min undersökning är Castellum, Fabege, Hufvudstaden, Klövern, Kungsleden och Wihlborgs.
Jag har även kikat lite på Lundbergs eftersom 50% av investeringarna i bolaget är i fastigheter, men utelämnar Lundbergs i detta inlägg.

Uthyrningsgrad
Under 2009 har uthyrningsgraden generellt gått ner något i hela branchen, men jag tycker ändå att bolagen har lyckats bibehålla en ganska hög uthyrningsgrad. Spannet är från 89% (Klövern) till 93,8% (Hufvudstaden)

Företag Uthyrningsgrad
Hufvudstaden 93,80%
Kungsleden 93,20%
Wihlborgs 91,00%
Fabege 90,00%
Castellum 89,80%
Klövern 89,00%

Givetvis är en hög uthyrningsgrad viktig, speciellt om man har hög belåning i företaget. Dessa siffror kommer nog inte vara lika höga i nästa årsbokslut med tanke på konjunkturen.

Kapitalisering
Bolagens kapitalisering ser väldigt olika ut, belåningsgraden sträcker sig mellan 16% och 66%. Det som är slående är att det bara är Hufvudstaden som opererar med väldigt lite lån (16%). De övriga sträcker sig mellan 52% till 66%.
Snitträntan hos bolagen sträcker sig mellan 2,48% och 5% där Kungsleden sticker ut som sämst i klassen. Detta ska givetvis ställas i relation till hur länge man bundit krediterna och här har Kungsleden kortaste bindningstiden vilket borde lett till lägsta räntorna.
Räntetäckningsgraden i bolagen är allt mellan 1,6ggr (Kungsleden) upp till 7ggr (Hufvudstaden).
Såhär ser det ut i tabellform:

Företag Belåning Snittränta Snittlåntid Soliditet Ränttäckning
Castellum 52,00% 3,80% 5,5 år 33,00% 3,09
Fabege 65,00% 2,48% 5,6 år 32,00% 2,6
Hufvudstaden 16,00% 3,70% 3,25 år 55,00% 7
Klövern 64,00% 2,70% 3,25 år 33,00% 3
Kungsleden 66,00% 5,00% 2,6 år 29,30% 1,6
Wihlborgs 61,30% 3,01% 5,1 år 29,60% 2,7

Hufvudstaden sticker ut väldigt med sin låga belåningsgrad - frågan är om den inte är i lägsta graden och att företaget binder upp kapital som kunde användas på bättre sätt?
Kungsleden å andra sidan sticker ut som syndabocken i gänget med högst belåningsgrad, högst räntor, kortast bindningstid och lägst räntetäckningsgrad.

Resultat, utdelningar och pris
När det gäller direktavkastningen har samtliga bolag utan Klövern lämnat utdelning de år de varit noterade på börsen. Klöverns ombildning från IT-bolag till Fastighetsbolag (?!) 2002 lämnade inte utrymme för någon utdelning det året.
Högst direktavkastning har Kungsleden med 6,85%, mer än 2% före 2:an. Sämst i gänget är Hufvudstaden med 3,53% direktavkastning.
Tittar man på pris/förvaltningsresultat (vilket är mer relevant än P/E då nedskrivningar påverkar resultatet men inte kassaflödet) ser man att Hufvudstaden betingar ett högre pris än de andra aktierna, där Klövern är absolut billigast.
Ett par av fastighetsbolagen handlas med rabatt mot substansvärdet vilket kan anses anmärkningsvärt. Antingen är företagen undervärderade eller så förutser aktiemarknaden ytterligare sjunkande fastighetspriser mot vad företagen har bokfört.

Företag Direktavk.
Utdeln.hist Pris/Subst Pris/Förvaltres
Castellum 4,62% >=10 år 103,77% 10,99 kr
Fabege 4,11% >=10 år 79,84% 9,55 kr
Hufvudstaden 3,53% >=10 år 95,97% 13,32 kr
Klövern 4,77% 7 år 102,34% 8,53 kr
Kungsleden 6,85% >=10 år 105,29% -*
Wihlborgs 4,44% >=5 år 128,92% 10,19 kr
* För Kungsleden framgår inget förvaltningsresultat i årsredovisningen

Fastigheternas lägen
Enligt mitt tidigare inlägg är det viktigt att fastigheterna i bolagen ligger på klass-A lägen.
Såhär ser företagens fastighetsinnehav ut:

Castellum: Storgöteborg, (inkl Borås, Kungsbacka, Halmstad), Öresundsområdet (Malmö, Lund, Helsingborg), Storstockholm, Mälardalen (Örebro, Västerås, Uppsala) och Östra Götaland (Jönköping, Linköping, Värnamo, Växjö).
Förädling och nyförvärv görs i områden med stor tillväxttakt.
Fabege: Stockholms innerstad, Solna och Hammarby Sjöstad.
Fabege ska förvärva fastigheter med bättre tillväxtmöjligheter än befintliga förvaltningsfastigheter.
Hufvustaden: "Hufvudstaden har valt sin plats på kartan. Vi finns i centrum av Sveriges två största städer. Vårt fokus är city, händelsernas centrum, där handel och kommunikationer, kultur och gatuliv skapar en stimulerande atmosfär för möten och affärer."
Klövern: Borås, Karlstad, Kista, Linköping, Norrköping, Nyköping, Täby, Uppsala, Västerås, Örebro.
Hittar ingen information om tillväxtstrategi
Kungsleden: "Var våra fastigheter ligger eller vad de används till spelar mindre roll. Det viktiga är långsiktiga samarbeten med goda relationer som på sikt leder till ökad effektivitet för såväl hyresgäst som hyresvärd."
Wihlborgs: "Wihlborgs fastighetsbestånd består helt av kommersiella fastigheter i Öresundsregionen, närmare bestämt på utvalda delmarknader i Malmö, Helsingborg, Lund och Köpenhamn."

Slutgiltigt resultat
Efter att ha gått igenom dessa företag står jag lite och velar. Klart är att Kungsleden och Klövern är ute ur ekvationen. Båda har diversifierad fastighetsportfölj och väldigt hög skuldsättning. Wihlborgs följer samma väg med sin dåliga soliditet. Dessutom är inte Öresundsregionen lika het som den var för ett par år sedan.
Kvar är Fabege, Castellum och Hufvudstaden.
Hufvudstaden var favorit när jag började analysera bolagen. Det är ett kvalitetsbolag med låg skuldsättning som inte gör mycket väsen av sig. Faktum är att Hufvudstaden nästan inte alls syns i media (se sidan 90 i Fastighetsnytt), det borde tala för lägre aktiekurs. Men efter den här genomgången har jag känslan av att Hufvudstaden gott kunde låna upp lite pengar och sänka soliditeten samt att priset är något högt.
Jag tror att Fabege går lite balansgång med sin höga skuldsättningsgrad och sin relativt låga uthyrningsgrad. Däremot har Fabege lyckats binda lånen till låga räntor över en lång tid.
Castellum har en lagom skuldsättning och ok räntetäckningsgrad, men deras fastigheter är utspridda och knappast enbart i klass-A lägen.

Så, slutligen tror jag att lika doser av Hufvudstaden och Fabege ger en sund exponering mot fastighetsmarknaden där ett av bolagen är lite dyrt men väldigt stabilt kapitaliserat och det andra är relativt billigt men har en något ansträngd balansräkning - dock inte alarmerande. Både Fabege och Hufvudstaden handlas under substansvärdet, detta trots att Hufvudstaden tog nedskrivningar på 1,2 Mdr kr förra året.

Så får det bli 50/50 Fabege och Hufvudstaden.
Den här gången utgår Graham-analyserna då den analys jag gjort här är betydligt grundligare än Graham-analyserna är.

Båda aktierna har setup för köp enligt 20dMA så det är bara att kliva på tåget när jag vill!
Kommentarer på analysen mottages varmt!

TTFN
Markus

3 kommentarer:

Destination Miljonär sa...

Intressant genomgång av fastighetsbolagen, och bra skriven!

Själv har jag sitter jag på Kungsleden och som du säger så har den högbelåning. Men det som gör mig lite förvirrad är deras ränta på lånen.

Undrar vem dem har som förhandlar fram räntorna hos bankerna.

Gustaf sa...

Bra och intressant!

Undrar bara varför inte Wallenstam är med. Ingen högavkastare förtillfället men handlas också med en rabatt och har något bättre soliditet än Fabege.

Kommer själv gå in i fastighet snart. Troligen Wallenstam eller Fabege.

Bryggarn' sa...

Destination: Tackar för feedback :) Ja, Kungsledens räntor sticker verkligen ut. Kanske dåligt förtroende hos bankerna?

Gustaf: Wallenstam kom inte med för att de börjar på W och jag hade tröttnat på att analyser när jag kommit så långt ner i alfabetet... Nej, men allvarligt... Jag vet faktiskt inte varför jag bommade dem i min lista. En miss helt enkelt :)